La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari di immobili a uso abitativo, che offre un’imposta sostitutiva sull’IRPEF e relative addizionali. Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025, sono state confermate e introdotte alcune novità riguardanti le aliquote e le sanzioni applicabili. In questo articolo, analizzeremo dettagliatamente le aliquote previste, le modalità di calcolo della tassazione e le sanzioni in caso di inadempienze.

Aliquote della Cedolare Secca nel 2025

Nel 2025, le aliquote della cedolare secca variano in base alla tipologia di contratto di locazione:

• 21% per i contratti a canone libero: questa aliquota si applica ai contratti di locazione senza vincoli particolari sul canone, offrendo flessibilità sia al proprietario che all’inquilino.

• 10% per i contratti a canone concordato: riservata ai contratti stipulati secondo accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini, con l’obiettivo di incentivare affitti a canoni calmierati.

• 26% per le locazioni brevi: introdotta per regolamentare il mercato degli affitti turistici e brevi, questa aliquota si applica dal secondo immobile locato per brevi periodi nello stesso anno fiscale. Il primo immobile locato brevemente può beneficiare dell’aliquota del 21%.

Calcolo della Cedolare Secca

La cedolare secca sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito derivante dalla locazione, oltre all’imposta di registro e di bollo sul contratto. Per calcolare l’imposta dovuta, è sufficiente applicare l’aliquota corrispondente al canone annuo di locazione. Ad esempio:

• Contratto a canone libero: se il canone annuo è di 10.000 euro, l’imposta sarà del 21% di 10.000, ovvero 2.100 euro.

• Contratto a canone concordato: per lo stesso canone annuo di 10.000 euro, l’imposta sarà del 10% di 10.000, quindi 1.000 euro.

• Locazione breve (secondo immobile): con un canone annuo di 10.000 euro, l’imposta sarà del 26% di 10.000, ossia 2.600 euro.

Obblighi e Scadenze per il 2025

Per aderire al regime della cedolare secca, il proprietario deve esprimere l’opzione al momento della registrazione del contratto di locazione, utilizzando il modello RLI. È possibile optare per la cedolare secca anche in caso di proroga o rinnovo del contratto.

Il versamento dell’imposta segue le scadenze previste per l’IRPEF:

• Acconto: entro il 30 giugno dell’anno di riferimento.

• Saldo: entro il 30 novembre dell’anno successivo a quello di riferimento.

È fondamentale rispettare queste scadenze per evitare sanzioni e interessi di mora.

Sanzioni per Inadempienze

La normativa prevede sanzioni specifiche in caso di omissioni o errori relativi alla cedolare secca:

• Omessa indicazione dei canoni nella dichiarazione dei redditi: sanzione pari al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro.

• Dichiarazione infedele: sanzione fissa del 140% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro.

• Mancata registrazione del contratto: oltre alle sanzioni pecuniarie, si può incorrere nella trasformazione del contratto in un contratto a canone concordato della durata di 4 anni, con canone ridotto determinato secondo criteri stabiliti dalla legge.

Considerazioni per Proprietari e Inquilini

La scelta di aderire al regime della cedolare secca deve essere ponderata attentamente, valutando i seguenti aspetti:

• Vantaggi per il proprietario: aliquote fiscali potenzialmente più basse rispetto all’IRPEF ordinaria, esenzione dalle imposte di registro e bollo, semplificazione nella gestione fiscale.

• Svantaggi per il proprietario: rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata del contratto, impossibilità di dedurre eventuali spese di manutenzione o ristrutturazione dall’imponibile.

• Vantaggi per l’inquilino: maggiore trasparenza sul canone, possibilità di beneficiare di canoni più bassi nei contratti a canone concordato.

• Svantaggi per l’inquilino: minore flessibilità in caso di necessità di modifiche contrattuali, vincoli legati alla durata del contratto.

Prima di optare per la cedolare secca, è consigliabile consultare un professionista fiscale per valutare la convenienza in base alla propria situazione specifica.

Fonti

1. Cedolare secca 2025 sugli affitti: aliquote, tasse e sanzioni – idealista/news: https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2025/02/20/208210-cedolare-secca-2025-sugli-affitti-aliquote-tasse-e-sanzioni

2. Cedolare Secca 2025 per affitti: significato e sanzioni – Soluzione Tasse: https://www.soluzionetasse.com/cedolare-secca-affitti-brevi

3. Cedolare secca e locazioni brevi: cosa cambia nel 2025 – Money.it: https://www.money.it/cedolare-secca-locazioni-brevi-2025-cosa-cambia

4. Affitti brevi e cedolare secca: le nuove regole 2025 – Investire Oggi: https://www.investireoggi.it/fisco/affitti-brevi-cedolare-secca-2025-nuove-regole